Affitti Brevi in Liguria – La Verità Oltre il “Lordo”
“Un bilocale a Sanremo fa 30.000 euro all’anno!” È la classica frase che si sente nei bar o sui social. Ma è davvero così? La risposta è “sì”, ma parliamo del fatturato lordo. Tra le commissioni dei portali, le pulizie, le bollette e le tasse, quella cifra spesso si dimezza.
Per fare chiarezza, unendo i dati reali di mercato AirDNA per Sanremo e la Riviera di Ponente, e quelli di Homeleven, ecco quanto entra davvero in tasca a un proprietario, a seconda di come decide di gestire la casa.
I 3 Pilastri del Guadagno in Riviera
Il successo di una casa vacanze dipende da tre fattori precisi:
- La posizione. A parità di casa, un immobile sul mare (come Sanremo) rende anche il 40-60% in più rispetto a uno in periferia. Nell’entroterra (come a Dolceacqua o Apricale) gli incassi sono più bassi, ma i costi di acquisto ridotti garantiscono comunque un ottimo rendimento percentuale.
- La tipologia. Il “campione d’incassi” per metro quadro a Sanremo è il bilocale (55-65 mq): perfetto per ospitare da 2 a 4 persone, ha costi di gestione facili da ammortizzare.
- La gestione. E’ l’ago della bilancia. Cambiare i prezzi in base alla stagione e agli eventi fa fare il vero salto di qualità.
Il Confronto tra i Guadagni
Cosa cambia tra una gestione “fai-da-te” e una professionale? Vediamo i tre casi più comuni in Riviera.
Il Monolocale (30-40 mq in centro)
Chi lo gestisce nel tempo libero, di solito si ferma a un’occupazione del 48% con tariffe sui 75 euro a notte. Significa fatturare circa 13.000 euro lordi, che dopo le spese e la cedolare secca diventano appena 5.400 euro netti in tasca. Con una gestione professionale, invece, l’occupazione sale al 68% e la tariffa media tocca i 108 euro: il lordo vola a quasi 27.000 euro e il netto reale in tasca supera i 13.600 euro.
Il Bilocale Vista Mare (55-65 mq in centro)
Qui c’è il vero sweet spot del mercato. Con la gestione amatoriale si incassano circa 20.800 euro lordi, ma in tasca rimangono solo 9.200 euro. Se la gestione è ottimizzata da professionisti, l’effetto è dirompente: grazie al pricing dinamico l’occupazione sale al 72% e la tariffa media tocca i 162 euro. Il fatturato raddoppia (oltre 42.000 euro) e il guadagno netto reale balza a 22.300 euro.
Il Trilocale (75-90 mq)
Per gli immobili più grandi, adatti a famiglie o gruppi, una gestione base genera 25.400 euro lordi e 10.700 euro netti. Passando a una strategia professionale, il fatturato lordo sfiora i 53.400 euro, traducendosi in ben 28.100 euro netti messi da parte.
Confronto tra affitto breve e affitto tradizionale
Affittare un bilocale a lungo termine a 800 euro al mese garantisce circa 9.600 euro lordi all’anno, che si traducono in circa 7.500 euro netti in tasca, con zero pensieri e pochissime spese operativi. Ma paragonandolo ad un affitto breve gestito in modalità “fai-da-te” frutta circa 7.400 euro netti. In pratica, si guadagna la stessa cifra dell’affitto lungo, ma lavorando 15-20 ore a settimana tra check-in, lavatrici e burocrazia.
Il gioco però non ne vale la candela, il vero vantaggio economico si sblocca solo con una gestione ottimizzata: in questo caso, lo stesso bilocale genera oltre 19.600 euro netti all’anno (quasi il triplo rispetto al lungo termine), riducendo l’impegno del proprietario a pochissime ore al mese se ci si affida a un Property Manager.
La risposta alla domanda “quanto rende una casa vacanze in Liguria” è: dipende da come la gestisci. I dati reali di Homeleven lo confermano: i proprietari di bilocali a Sanremo hanno registrato un incasso medio reale di 18.500 euro netti.
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