Il mercato immobiliare: il caso Liguria e la panoramica Italia nel 2026
Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di profonda trasformazione, caratterizzata da forti asimmetrie territoriali, canoni di locazione alle stelle e tempi di vendita che tendono gradualmente ad allungarsi.
Liguria, il mercato degli affitti e i tempi di vendita
La Liguria si muove all’interno del mercato “a due velocità”.
Nel secondo trimestre del 2026, Genova mostra un segnale di controtendenza rispetto alla fiammata inflazionistica nazionale: le pretese dei proprietari nel capoluogo ligure sono infatti calate dello 0,7%. Tuttavia, se si allarga lo sguardo all’intero territorio regionale, la Liguria registra un balzo in avanti del +6,7% nei canoni di locazione, spinta verosimilmente dalle province a forte vocazione turistica, dove la stagionalità e la domanda di breve termine continuano a fare pressione sui prezzi.
I tempi di vendita (Time to Sell)
Sul fronte delle compravendite, Genova si dimostra un mercato solido e stabile, si attestano a 4,6 mesi nel 2026, mostrando una sostanziale stabilità rispetto ai 4,5 mesi dello scorso anno.
L’analisi sugli immobili esamina anche quanti contatti sul singolo annuncio siano mediamente necessari affinché un immobile venga rimosso dal portale nelle singole città. Genova si posiziona perfettamente in linea con la media di altri grandi capoluoghi storici, necessitando mediamente di 16 contatti sul singolo annuncio.
Eccellenza e crescita regionale: negli ultimi cinque anni (2022-2026), i prezzi degli immobili residenziali nelle località marittime della Liguria sono cresciuti del 18,10%, posizionando la regione al secondo posto in Italia per crescita. Solo nell’ultimo anno, il valore medio è salito del 5,20%, raggiungendo un prezzo medio complessivo di 6.530 €/mq. Ben cinque comuni liguri sono riusciti a conquistare un posto nella prestigiosa Top 10 nazionale per crescita percentuale dei prezzi. Arma di Taggia si colloca al primo posto assoluto in Italia con un balzo del +27,0%, seguita a ruota da Santa Margherita Ligure (+26,0%) , Rapallo (+25,0%) , Portovenere (+21,6%) e Chiavari (+20,2%). Località d’élite e prezzi al metro quadro: Portofino si conferma la destinazione marittima più cara d’Italia, con un prezzo medio di ben 23.233 €/mq e picchi per le nuove costruzioni fronte mare che arrivano a 31.500 €/mq. Elevatissimi anche i valori di Santa Margherita Ligure (media di 11.425 €/mq e massimi di 19.950 €/mq) , Alassio (8.663 €/mq) , Portovenere (8.613 €/mq) e Sanremo (8.540 €/mq). La soglia minima di accessibilità regionale tra i comuni monitorati appartiene a Santo Stefano al Mare, stabile a 2.839 €/mq.
Una panoramica nazionale: affitti record e compravendite più lente
Uscendo dai confini liguri, lo scenario italiano si fa decisamente più teso, segnato da uno squilibrio strutturale tra un’offerta insufficiente e una domanda sempre elevata.
Locazioni: mai così care dal 2012
I canoni di locazione in Italia hanno raggiunto il massimo storico da quando sono iniziate le rilevazioni di idealista quattordici anni fa.
La media nazionale ha toccato i 15,4 euro/m² , con un incremento del 4,2% nel solo secondo trimestre dell’anno e del 5,5% su base annua. Milano resta stabile (ma si conferma la più cara d’Italia a 23,3 euro/m²) , Roma quasi ferma (+0.2%) e Napoli rallenta (+0,5%). La vera crescita si è spostata nelle province turistiche o a bassa densità demografica, come dimostrano le impennate a doppia cifra di Verona (+11,8%) , Nuoro (+22,2%) e Sassari (+18,2%).
Dietro Milano, le città più care sono Firenze (22,3 euro/m²) e Venezia (21,7 euro/m²) , mentre i capoluoghi più accessibili rimangono Caltanissetta (4,7 euro/m²) e Vibo Valentia (5,9 euro/m²).
Vendite: ci vuole più tempo per trovare l’accordo
Se la domanda per l’acquisto di una casa resta solida, lo squilibrio tra le richieste dei venditori e le reali disponibilità di budget sta allungando i tempi di chiusura delle trattative.
In media, in Italia servono 5,5 mesi per vendere un immobile, rispetto ai 5,2 mesi di un anno fa (+6%), l’allungamento dei tempi si concentra soprattutto al Sud (+13%) e nelle Isole (+11%). La zona più rapida del Paese si conferma il Nord-Est (5,2 mesi medi).
Un indicatore curioso è il numero di contatti necessari prima della vendita. A Firenze bastano appena 6 contatti per far uscire l’immobile dal mercato ; a Monza ne servono ben 27. La media italiana è di 10 contatti.
Il mercato turistico: il fascino intramontabile delle case vacanza
Una sezione a parte merita il segmento delle località di mare e di lago, che continua a mostrare un trend di crescita solido, trainato soprattutto da una forte componente internazionale.
Il desiderio della casa al mare non passa di moda e mette a segno una crescita media nazionale del +15,5% negli ultimi 5 anni, supportata da un incremento del 5,6% nel primo semestre del 2026 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le regioni leader sono la Campania che si attesta come la regione con la crescita più marcata in 5 anni (+22%) , seguita da vicino dalla Toscana (+18,2%), oltre che dalle già citate Marche e Liguria (+18,1%). Le icone del lusso nazionale, oltre al primato ligure di Portofino, vede ai vertici la Campania con Capri (media di 16.725 €/mq e punte vista mare fino a 32.550 €/mq) e Anacapri (12.238 €/mq) , seguite dalla Toscana con Forte dei Marmi (media di 11.925 €/mq e massimi fino a 22.100 €/mq).
Gli investitori esteri continuano a comprare nel Bel Paese, facendo salire la quota di compravendite da parte di stranieri a 17,8% nel 2025.
Il trilocale si conferma la tipologia preferita (32,2%) , seguito dalle soluzioni indipendenti (27,9%) , che tuttavia registrano un leggero ridimensionamento rispetto al passato. Chi acquista cerca principalmente la vista panoramica, spazi esterni vivibili e la vicinanza ai servizi o alle spiagge.
Il 58% degli acquirenti ha un’età compresa tra i 45 e i 64 anni , ma cresce anche la quota dei single (che passa al 17,9%). Sebbene la stragrande maggioranza utilizzi capitali propri, si nota un lievissimo aumento di chi ricorre al mutuo, salito al 14,2%.
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